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31 de julio de 2016
NOTA DE HOY DEL DR. PABLO SANTUCHO EN LA OPINIÓN
Contratos – Código Civil y Comercial
Nuevas reglas en las Contrataciones Agrarias
Escribe: Pablo Martín Santucho (*)
La sanción del nuevo Código importa nuevas reglas de juego. Sopesarlas con lo agrario resulta atinente digresión, pues su incidencia en la materia es ostensible. El campo deberá ser prudente al formalizar habituales contrataciones, a fin de procurar el pretendido amparo legal.
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Arrendamiento rural: nuevas reglas
El nuevo Código, por ser de aplicación supletoria y reglar instituciones que hacen a la cotidianidad productiva, incide en el Derecho Agrario, impactando en la contractualidad agraria en sus diversas formas.
En honor a la brevedad, nos limitaremos a tratar el impacto del nuevo Código en el contrato de arrendamiento rural, para contextualizar los alcances de la presente digresión.
El arrendamiento rural es un contrato por el cual una persona se obliga a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria, y otra se obliga a pagar, por ese uso y goce, un precio en dinero -Ley 13.246-.
Este contrato es incidido, entre otras, por las siguientes reglas:
Legitimación: Si se contrata por intermedio de representantes se exige, si el contrato es por más de tres (3) años o si se anticipan alquileres por más de un año, contar con poder suficiente con las referidas facultades expresamente delegadas.
Precio del arrendamiento: Antes se requería que el precio fuese cierto. Con el nuevo Código basta con que el precio sea determinado o determinable para que la operación sea valida. Según el articulo 1133:“…se entiende que hay precio valido si las partes previeron procedimiento para determinarlo”.
Moneda extranjera: Si “… se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República (…) el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal” –art. 765 in fine-, salvo que se haya pactado expresamente la entrega de moneda extranjera, renunciado a la opción que otorga el artículo 765.
Duración del contrato: Antes, el plazo máximo de los contratos era de diez (10) años y, excepcionalmente, podía extenderse hasta veinte (20) años. La nueva legislación determina que, para destinos no habitacionales, el plazo del arrendamiento puede ser de hasta cincuenta (50) años -art. 1197-.
Prueba del contrato: La legislación anterior permitía, excepcionalmente, acreditar con testigos la vigencia de un contrato de arrendamiento rural. El nuevo Código, admite todos los medios de prueba para acreditar la existencia del contrato. Sin embargo, determina que en los “… contratos que sea de uso instrumentar no pueden ser probados exclusivamente por testigos”.
El medio escritural se prioriza en el nuevo régimen. En caso de judicialización, la sana crítica del juez primará en la cuestión.
Resolución anticipada: El arrendatario -sea rural o urbano-, pasados seis (6) meses de contrato, podrá resolver sin más el arrendamiento y asumir el costo del equivalente a un mes ò un mes y medio de canon locativo, según el momento de la resolución.
Tal proceder no sólo resulta disfuncional en el contrato de arrendamiento rural, sino que además, parece contraponerse al plazo legal minino del aludido contrato -tres (3) años- . Ello de seguro provocará que, las resoluciones anticipadas en materia de arrendamiento rural, resulten controvertidas.
Extinción del contrato: En el nuevo Código el contrato puede extinguirse de múltiples formas, a saber, por ej.: por frustración de su finalidad; por imprevisión; por imposibilidad de usar y gozar de la cosa; por diferencia de precio, etc.
Continuación del arrendamiento concluido: Si vencido el plazo contractual el arrendatario continúa teniendo el inmueble –aunque haya efectuado pagos-, no importa tácita reconducción del contrato anterior, ni un nuevo contrato por el plazo mínimo, sino la continuación de la contratación en los mismos términos, hasta que cualquiera de las partes decida extinguir el vínculo -art. 1218-.
Prescripción de acciones: El plazo de prescripción se unifica en cinco (5) años -art. 2560-, aunque será sólo de dos (2) años para el supuesto de cobro de arriendos -art. 2562-.
Las sindicadas, son algunas de las nuevas reglas que se ponen en juego al formalizar un contrato de arrendamiento rural. Incidencia semejante también se da en otros tipos de contrato entre ellos: contrato asociativo de explotación tambera, contrato de manila, contrato de aparcería, contratos accidentales, contrato de depósito y almacenamiento de granos, etc. Ello obliga a los contratantes rurales a ser sumamente diligentes, al momento de constituir relaciones convencionales, pues, como reza el principio legal, “el derecho se presume conocido”.
(*) Abogado, Procurador y Especialista en Derecho de Daños. pmsantucho@yahoo.com.ar


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